Cách tính các loại thuế phí cho thuê nhà đất mà chủ nhà cần biết

 Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

2.NẾU TỔNG TIỂN CHO THUÊ >=100TR/NĂM

Nếu số tiền cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình trong 1 năm dương lịch >= 100 triệu thì lúc đó phải nộp các loại thuế . Nhưng theo công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 của Tổng cục thuế thì bên thuê nhà có thể chả các loại thuế đó thay cho chủ nhà nếu trong Hợp đồng thuê nhà 2 bên thống nhất được vấn đề này.

a. Thuế Môn bài.
Theo biểu mẫu quy định dựa vào giá trị doanh thu trong 1 năm dương lịch

+ Doanh thu cho thuê nhà đất > 500 triệu/ năm thì mức phí môn bài phải nộp 1 năm đó là 1 triệu đồng
+ Doanh thu cho thuê nhà đất từ 300 – 500 triệu/ năm thì mức phí môn bài phải nộp 1 năm đó là 500 nghìn đồng
+ Doanh thu cho thuê nhà đất từ 100 – 300 triệu/ năm thì mức phí môn bài phải nộp 1 năm đó là 300 nghìn đồng

Trường hợp mà phát sinh từ ngày 1.7 năm đó thì nộp 50%

b. Thuế GTGT và thuế TNCN.

Công thức tính số thuế phải nộp:

Theo khoản 2, 3 và khoản 4 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu ( tính trên số tiền mà bên thuê nhà trả theo từng kì trong HĐ thuê nhà )

Số thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà được xác định theo công thức sau:

+ Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuê GTGT x 5%.
+ Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%.

Ví dụ 1 : Tính nộp thuế theo thời gian

Bà Mùi ở Cầu Giấy có căn nhà cho thuê với giá 9.5 triệu / tháng trong thời gian 2 năm từ tháng 9/ 2018 đến tháng 9/2020 như vậy thì :

Năm 2018 : Bà Mùi cho thuê 4 tháng , thu nhập là : 9.5 x 4 = 38 triệu < 100 triệu =>> bà không phải nộp các loại thuế cho nhà nước

Năm 2019 : Bà cho thuê 12 tháng , thu nhập là 12 x 9.5 = 114 triệu > 100 triệu =>> bà phải nộp các loại thuế cho nhà nước

Thuế môn bài : 300 nghìn
Thuế TNCN : 114 triệu x 5% = 5.7 triệu
Thuế GTGT: 114 triêu x 5% = 5.7 triệu

Năm 2020 : Bà cho thuê 8 tháng , thu nhập là 9.5 triệu x 8 = 76 triệu < 100 triệu =>> không phải nộp thuế

Ví dụ 2 : Doanh nghiệp nộp thuế thay chủ nhà

Công ty Bất động sản thuê 1 căn nhà 50m2 x 3.5 tầng với giá 11.5 triệu / tháng từ tháng 1 đến tháng 12 cùng năm chưa kể các loại thuế và thỏa thuận thanh toán 6 tháng 1 đồng thời phải nộp thuế cho chủ nhà. Vậy số tiền thuế Công ty đó phải nộp là :

+ Thuế môn bài : 300.000 nghìn

+ Thuế GTGT

Doanh thu tính thuế GTGT = doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho chủ nhà / 0.9 : 11.5/0.9 = 12.78 triệu

Tổng doanh thu tính thuế GTGT trong 6 tháng : 12.78 x 6 = 76.67 triệu

Số thuê GTGT phải nộp : 76.67 x 5% = 3.83 triệu

+ Thuế TNCN

Tính tương tự như cách tính tiền thuế phải nộp GTGT = 3.83 triệu

Ví dụ 3 : Vẫn như trường hợp VD2 chỉ khác là tiền thuê đã bao gồm các loại thuế rồi

+ Thuế môn bài : 300.000 nghìn

+ Thuế GTGT

Số tiền cần phải đóng thuế GTGT : 11.5 x 6 x 5% = 3.45 triệu

+ Thuế TNCN

Bằng với số tiền thuế GTGT = 3.45 triệu

II.HƯỚNG DẪN HỒ SƠ KÊ KHAI THUẾ

1 Cá nhân cho thuê tự nộp thuế

Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân gồm:

– Tờ khai theo mẫu số 01/TTS;

– Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

– Bản chụp hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

– Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê nhà ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Bước 2 : Nộp hồ sơ khai thuế

– Nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có nhà đất cho thuê không phải nơi chủ nhà ở

– Thời hạn nộp hồ sơ:

Trường hợp 1: Khai thuế theo kỳ hạn thanh toán thì thời hạn chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Trường hợp 2: Khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch (thường là ngày 31/3).

Bước 3: Nộp thuế

Thời hạn nộp thuế: là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

  * Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

  * Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.