Cách tính các loại thuế phí cho thuê nhà đất mà chủ nhà cần biết

13/05/2020

Cách tính các loại thuế phí cho thuê nhà đất mà chủ nhà cần biết. Đây là luật đã được nhà nước quy định chung theo Thông tư 92/2015 /TT-BTC đối với người cho thuê tài sản nói chung ( trong đó có có cả nhà đất ). Các loại nhà đất cho thuê như nhà cửa, mặt bằng, kho bãi, cửa hàng ( không tính dịch vụ lưu trú nhà nghỉ, khách sạn,… ) đều phải tính thuế

Minh họa các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà

Cách tính các loại thuế phí cho thuê nhà đất

Khi chủ nhà cho thuê mặt bằng, nhà cửa nếu tự cho thuê được thì sẽ không phải mất phí gì cả nhưng nếu nhờ văn phòng nhà đất hay sàn GD Bất động sản thì phải chịu tiền phí môi giới . Số tiền phí phải trả này tùy thuộc vào giá trị của HĐ cho thuê và thỏa thuận giữa 2 bên ( thông thường phí môi giới là 1 tháng tiền nhà ) , Nhiều chủ nhà tiếc số tiền phí khi cho thuê nhà đất phải trả nên muốn tự mình tìm kiếm khách cho thuê , nhiều trường hợp vài tháng không cho thuê được tính ra còn mất nhiều hơn so với trả hoa hồng cho môi giới

Còn các loại thuế người cho thuê nhà phải nộp có : thuế giá trị gia tăng ( GTGT ), thuế thu nhập cá nhân ( TNCN ) và thuế môn bài . Cùng tìm hiểu khi nào thì chủ nhà cho thuê nhà đất phải nộp các loại thuế ở trên cho nhà nước

I.KHI NÀO THÌ PHẢI NỘP THUẾ?

1.NẾU TỔNG TIỀN CHO THUÊ <100TR/NĂM

Theo luật nhà nước quy định đã được Bộ tài chính ban hành các thông tư hướng dẫn thì hộ gia đình ,cá nhân cho thuê tổng tiền cho thuê <100tr/năm dương lịch ( < 8.4 triệu/ tháng ) thì không phải nộp các khoản thuế : Thuế GTGT; Thuế TNCN; Thuế môn bài


Vì theo Điều 4 thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 có hiệu lực từ 30/7/2015 thì:

 Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

2.NẾU TỔNG TIỂN CHO THUÊ >=100TR/NĂM

Nếu số tiền cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình trong 1 năm dương lịch >= 100 triệu thì lúc đó phải nộp các loại thuế . Nhưng theo công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 của Tổng cục thuế thì bên thuê nhà có thể chả các loại thuế đó thay cho chủ nhà nếu trong Hợp đồng thuê nhà 2 bên thống nhất được vấn đề này.

a. Thuế Môn bài.
Theo biểu mẫu quy định dựa vào giá trị doanh thu trong 1 năm dương lịch

+ Doanh thu cho thuê nhà đất > 500 triệu/ năm thì mức phí môn bài phải nộp 1 năm đó là 1 triệu đồng
+ Doanh thu cho thuê nhà đất từ 300 – 500 triệu/ năm thì mức phí môn bài phải nộp 1 năm đó là 500 nghìn đồng
+ Doanh thu cho thuê nhà đất từ 100 – 300 triệu/ năm thì mức phí môn bài phải nộp 1 năm đó là 300 nghìn đồng

Trường hợp mà phát sinh từ ngày 1.7 năm đó thì nộp 50%

b. Thuế GTGT và thuế TNCN.

Công thức tính số thuế phải nộp:

Theo khoản 2, 3 và khoản 4 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu ( tính trên số tiền mà bên thuê nhà trả theo từng kì trong HĐ thuê nhà )

Số thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà được xác định theo công thức sau:

+ Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuê GTGT x 5%.
+ Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%.

Ví dụ 1 : Tính nộp thuế theo thời gian

Bà Mùi ở Cầu Giấy có căn nhà cho thuê với giá 9.5 triệu / tháng trong thời gian 2 năm từ tháng 9/ 2018 đến tháng 9/2020 như vậy thì :

Năm 2018 : Bà Mùi cho thuê 4 tháng , thu nhập là : 9.5 x 4 = 38 triệu < 100 triệu =>> bà không phải nộp các loại thuế cho nhà nước

Năm 2019 : Bà cho thuê 12 tháng , thu nhập là 12 x 9.5 = 114 triệu > 100 triệu =>> bà phải nộp các loại thuế cho nhà nước

Thuế môn bài : 300 nghìn
Thuế TNCN : 114 triệu x 5% = 5.7 triệu
Thuế GTGT: 114 triêu x 5% = 5.7 triệu

Năm 2020 : Bà cho thuê 8 tháng , thu nhập là 9.5 triệu x 8 = 76 triệu < 100 triệu =>> không phải nộp thuế

Ví dụ 2 : Doanh nghiệp nộp thuế thay chủ nhà

Công ty Bất động sản thuê 1 căn nhà 50m2 x 3.5 tầng với giá 11.5 triệu / tháng từ tháng 1 đến tháng 12 cùng năm chưa kể các loại thuế và thỏa thuận thanh toán 6 tháng 1 đồng thời phải nộp thuế cho chủ nhà. Vậy số tiền thuế Công ty đó phải nộp là :

+ Thuế môn bài : 300.000 nghìn

+ Thuế GTGT

Doanh thu tính thuế GTGT = doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho chủ nhà / 0.9 : 11.5/0.9 = 12.78 triệu

Tổng doanh thu tính thuế GTGT trong 6 tháng : 12.78 x 6 = 76.67 triệu

Số thuê GTGT phải nộp : 76.67 x 5% = 3.83 triệu

+ Thuế TNCN

Tính tương tự như cách tính tiền thuế phải nộp GTGT = 3.83 triệu

Ví dụ 3 : Vẫn như trường hợp VD2 chỉ khác là tiền thuê đã bao gồm các loại thuế rồi

+ Thuế môn bài : 300.000 nghìn

+ Thuế GTGT

Số tiền cần phải đóng thuế GTGT : 11.5 x 6 x 5% = 3.45 triệu

+ Thuế TNCN

Bằng với số tiền thuế GTGT = 3.45 triệu

II.HƯỚNG DẪN HỒ SƠ KÊ KHAI THUẾ

1 Cá nhân cho thuê tự nộp thuế

Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân gồm:

– Tờ khai theo mẫu số 01/TTS;

– Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

– Bản chụp hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

– Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê nhà ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Bước 2 : Nộp hồ sơ khai thuế

– Nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có nhà đất cho thuê không phải nơi chủ nhà ở

– Thời hạn nộp hồ sơ:

Trường hợp 1: Khai thuế theo kỳ hạn thanh toán thì thời hạn chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Trường hợp 2: Khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch (thường là ngày 31/3).

Bước 3: Nộp thuế

Thời hạn nộp thuế: là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

  * Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

  * Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân bao gồm cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

2. Doanh nghiệp thuê nhà nộp thuế cho chủ nhà

Các bước doanh nghiệp tiến hành cũng tương tự như cá nhân nộp, chỉ có các điểm khác như sau :

* Khấu trừ thuế

– Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khấu trừ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân trước khi trả tiền thuê nhà cho cá nhân nếu trong năm dương lịch cá nhân có doanh thu cho thuê nhà tại đơn vị trên 100 triệu đồng.

– Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

* Nguyên tắc khai thuế

– Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay thuế cho cá nhân cho thuê nhà đất thì trên tờ khai ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê nhà.

– Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay sử dụng tờ khai mẫu số 01/TTS của cá nhân để khai theo từng hợp đồng hoặc khai cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

 

Cách tính các loại thuế phí cho thuê nhà đất mà chủ nhà cần biết
5 (100%) 2 votes

ĐĂNG KÝ MUA HOẶC NHẬN THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN

Tags: ,
TOP

0973.183.482