Pháp Luật quy định điều kiện người nước ngoài mua bán nhà ở tại Việt Nam hiện nay để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày khi sang VN làm việc. Cùng tìm hiểu về các quy định này và các vấn đề khác có liên quan qua bài viết này .
Điều kiện người nước ngoài mua bán nhà tại Việt Nam
♦ ♦ Đối với người nước ngoài – người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1. CÁC LOẠI GIẤY TỜ CẦN THIẾT CHO VIỆC ĐỦ ĐIỀU KIỆN SỞ HỮU NHÀ TẠI VIỆT NAM
Đối với cá nhân nước ngoài: chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật thì sẽ được mua nhà đất
+ Có visa nhập cảnh
+ Bản tự cam kết không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự
2. LOẠI NHÀ, ĐẤT NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC QUYỀN SỠ HỮU
– Người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở thương mại – là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
– Cá nhân tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở dưới các hình thức: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế
Điều đó có nghĩa cá nhân tổ chức nước ngoài không được mua nhà phố, nhà ngoài dự án và không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện đi kèm
– Cá nhân tổ chức nước ngoài không được sở hữu quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 (hai trăm năm mươi) căn nhà. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
– Thời hạn sở hữu: đối với cá nhân là không quá 50 năm và được quyền gia hạn tiếp, đối với tổ chức nước ngoài là không quá thời hạn ghi trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
– Mục đích sử dụng: Bất động sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân người nước ngoài có thể được cho thuê lại, mua bán, thừa kế hoặc thế chấp. Trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
– Trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam đã được Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.”
** Cơ sở pháp lý: Các điều kiện này theo quy định của Luật nhà ở đã ban hành và có hiệu lực từ 01/7/2015. Hướng dẫn chi tiết thêm sau khi Nghị định và thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở được ban hành.
* Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. ( Khỏa 3,4 Điều 3 Luật nhà ở 2014)
o Trường hợp mua căn hộ chung cư, Luật Nhà ở 2014 quy định cấm việc sử dụng nhà chung cư vào mục đích không phải để ở. (Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014)
o Trường hợp mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trường hợp này, pháp luật nhà ở không cấm bạn sử dụng vào mục đích không phải để ở. (Điều 161 và Điều 10 Luật Nhà ở)
trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
♦ ♦ Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam
– Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam”
– “Điều 162. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam”
Về việc sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài có vợ là người Việt Nam thì theo như Điều 160 Luật nhà ở hiện hành năm 2014 có quy định như đã nêu ở bên trên
Về việc vợ chồng cùng đứng tên vào Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Chồng là người nước ngoài có kết hôn với vợ là người Việt Nam, theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung, nên để mua nhà ở tại Việt Nam thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện của người Việt Nam mua nhà ở tại Việt Nam thì cần phải đáp ứng thêm điều kiện của người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, người chồng là người nước ngoài không đáp ứng được điều kiện sở hữu nhà ở riêng lẻ (trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở), nên cũng sẽ không được đứng tên vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Vì thế vợ chồng có thể đồng sở hữu căn nhà nhưng chồng hoặc vợ là người nước ngoài không được đứng tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Chủ đầu tư tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại cho hhách hàng thời hạn 50 năm và được gia hạn
Lưu ý: Giấy tờ tùy thân của Khách hàng gồm:
(1) Hộ chiếu được hợp pháp hóa lãnh sự tại VN;
(2) Visa nhập cảnh vào VN còn thời hạn (cần đảm bảo thời điểm ký HĐMB phải trong thời hạn có hiệu lực của Visa) (hoặc Giấy miễn thị thực (Người nước ngoài có vợ, chồng, con là người Việt Nam hoặc người VN định cư ở nước ngoài)
Quy định về miễn thị thực tại Quyết định 135/2007/QĐ-TTg
Hà nội đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà cho khách nước ngoài theo đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định trong những năm gần đây. Khách hàng người nước ngoài mua nhà ở tại Hà Nội có thể yên tâm về vấn đề quyền lợi của mình
Các vấn đề về pháp lý liên quan đến quy trình bán nhà ở cho NNN và các thủ tục/vấn đề liên quan:
1. Thủ tục chuyển tiền thanh toán mua nhà ở:
Người nước ngoài lựa chọn một trong các phương thức mở tài khoản tại một Ngân hàng tại VN và thanh toán tiền vào tài khoản của Chủ đầu tư hoặc chuyển tiền thanh toán trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại NHTMCP ở Việt Nam, hoặc Khách hàng nộp tiền mặt bằng VNĐ vào tài khoản của chủ đầu tư tại Ngân hàng hoạt động tại VN
Lưu ý:
(1) Người nước ngoài chỉ được mang một lượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam. Khi mang ngoại tệ vào Việt Nam phải thực hiện thủ tục khai báo hải quan.
(2) Nếu là giao dịch mua bán nhà ở thì lượng ngoại tệ được chuyển vào Việt Nam sẽ không được vượt quá giá trị của giao dịch (giá ghi trên HĐMB nhà ở).
(3) Nếu người nước ngoài chuyển tiền về chịu hết phí thì người nhận sẽ chịu phí ghi có tiền vào tài khoản và phí chuyển đổi ngoại tệ mặt nếu muốn rút tiền bằng ngoại tệ. Nếu người nước ngoài chỉ chịu một phần phí hoặc ko chịu phí thì người nhận tiền sẽ chịu toàn bộ phí còn thiếu cho giao dịch chuyển tiền đó được tính theo phí của NH nước ngoài
(4) Các giao dịch liên quan đến tài khoản của người nước ngoài mở tại ngân hàng được Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ thông qua chơ chế kiểm ra chứng từ, mục đích thực hiện giao dịch, kiểm tra giấy tờ tùy thân của chủ tài khoản và chữ ký đăng ký của chủ tài khoản trên lệnh chuyển tiền/ủy nhiệm chi
Cơ sở pháp lý: Quy định về mở tài khoản tại Ngân hàng Việt Nam: Thông tư 23/2014/TT-NHNNQuy định về vận hành tài khoản tại Thông tư 16/2014/TT-NHNN và tài khoản này được phép thực hiện các giao dịch không dùng tiền mặt theo Nghị định 101/2012/NĐ-CP, Thông tư 46/2014/TT-NHNN
2. Các loại thuế, phí và lệ phí khi Người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam
(1).VAT khi mua Căn hộ chung cư là 10% giá bán căn hộ (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán Căn hộ). (Thông tư 141/2013/TT-BTC)
(2). Đối với căn hộ chung cư: Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán.
(3) Lệ phí trước bạ khi xin cấp Giấy Chứng Nhận:0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm.(Nghị định 45/2011/NĐ-CP /Thông tư 34/2013/TT-BTC)
(4). Phí, lệ phí hành chính Nhà nước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận: theo quy định của Nhà nước tùy từng thời điểm.
Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho nhà ở đối với người nước ngoài.
Theo Khoản 8, Điều 79 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, thì nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời.
Nếu không còn nhu cầu sử dụng thì được bán lại nhà ở đó theo quy định tại Khoản 4, Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:
1 Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau đây
a) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;
b) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này;
c) Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.”
Theo đó, thời hạn sở hữu nhà ở tùy thuộc vào đối tượng mua nhà ở.
– Trường hợp bán nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.
– Trường hợp bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này
đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.”
Trình tự thủ tục người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam
Hồ sơ cần chuẩn bị
Bản sao giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
- Có tên trong Giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt động đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc giấy tờ chứng minh là thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam (trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam)
- Hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt (trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê giữ các chức danh tổng giám đốc, giám đốc và cấp phó của doanh nghiệp hoặc trưởng, phó các đơn vị trực thuộc doanh nghiệp)
- Huân chương hoặc Huy chương của Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam trao tặng (trường hợp là người có công đóng góp với đất nước)
- Giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực cá nhân nước ngoài có đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép (trường hợp là người có đóng góp đặc biệt cho đất nước)
- Giấy tờ xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực mà người nước ngoài có chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt)
- Giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam (trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam)
Giấy tờ chứng minh điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Thẻ thường trú hoặc Thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên
Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bằng tiếng Việt và tiếng Anh
Bản chính hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở hoặc giấy tờ về thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam
Biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. Mức thuế và lệ phí trước bạ được áp dụng như công dân Việt Nam ở trong nước.
Thủ tục người nước ngoài thực hiện mua căn hộ tại Việt Nam
- Nộp một bộ hồ sơ hợp lệ tại Sở Xây dựng nơi có căn hộ
- Người tiếp nhận hồ sơ phải tiếp nhận và lập phiếu tiếp nhận hồ sơ, trong đó ghi rõ ngày, giờ, địa điểm trả kết quả
- Nếu hồ sơ chưa đủ giấy tờ thì người tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung giấy tờ
- Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì Sở Xây dựng trả lại hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết rõ lý do.
- Sở Xây dựng thể hiện các nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật nhà ở và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
- Sau khi ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chuyển lại cho Sở Xây dựng để giao cho chủ sở hữu
- Người đến nhận giấy chứng nhận phải xuất trình phiếu tiếp nhận hồ sơ, nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận và ký nhận vào Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở
- Sở Xây dựng gửi Bộ Xây dựng thông báo các thông tin về họ tên, số hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp, quốc tịch của người mua nhà, địa chỉ căn hộ mua bán, số giấy chứng nhận và ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để Bộ Xây dựng đưa lên trang Web của Bộ.
Facebook