Nên mua đất đấu giá hay đất nền khu đô thị ? Cùng tôi phân tích và so sánh các ưu nhược điểm của từng loại đất qua bài viết đưới đây để thêm 1 hướng nhìn cho các nhà đầu tư trong giai đoạn bùng nổ đất đấu giá trên khắp cả nước hiện nay .
Mục tiêu dù là mua đất nền khu đô thị hay mua đất đấu giá cũng chỉ có mua để ở hoặc mua đầu tư bao giờ có lãi thì bán nhưng dù là mua với mục đích gì đi nữa. Chúng ta cũng cần nghiên cứu, tính toán để có thể mua được lô đất vừa đẹp mà giá lại hợp lý
Khu đất đấu giá tại Hoài Đức
1 Quy mô và tiện ích
Quy mô :
+ Về quy mô thì đa phần các khu đô thị đều được cấp phép với diện tích lớn hơn rất nhiều so với đất đấu . Mỗi khu đô thị có diện tích từ vài ha cho đến hàng trăm ha , các sản phẩm rất đa dạng chứ không phải chỉ có mỗi đất nền ( các sản phẩm khác như căn hộ chung cư , biệt thự , shophouse , nhà liền kề ) . Chính vì vậy mà ở mỗi KDT thường có số lượng đất nền bán nhiều , thường là vài trăm lô
+ Còn ở các khu đấu giá thì thường nhà nước triển khai ở các khu vực có diện tích nhỏ hơn , không đủ để cấp phép triển khai dự án khu đô thị – khu dân cư được. Ở mỗi khu thường chỉ có vài chục lô đất đấu giá
Diện tích phân lô đất đấu giá và đất nền dự án khu đô thị thì sẽ tùy thuộc vào từng dự án mà được phân chia theo các diện tích khác nhau , nhưng diện tích thì tương đương nhau
Tiện ích ( khu đô thị nhiều tiện ích – đất đấu giá không có )
♦ Ở các KDT thì tùy theo diện tích quy mô mà sẽ có số tiện ích nội khu tương ứng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, nhưng đều phải có các tiện ích cơ bản sau :
+ Công viên cây xanh – cảnh quan
+ Bãi đỗ xe
+ Sân thể thao
+ Nhà văn hóa – cộng đồng
Ngoài ra còn có thể thêm các tiện ích khác nữa như : trường học , công viên chủ đề , hồ cảnh quan , khu ẩm thực ngoài trời BBQ, đường dạo bộ, khu vui chơi trẻ nhỏ ,….
Ví dụ về 1 KDT đang triển khai, được thiết kế có 25 tiện ích nội khu cho cư dân
♦ Còn đối với các khu đất đấu giá thì đa phần là không có tiện ích nội khu vì diện tích quy mô nhỏ . Có chăng chỉ là tiện ích xung quanh khu dân cư hiện hữu có sẵn mà thôi
2 Vị trí ( tỉ lệ ngang bằng 50 – 50 )
♦ Cũng tùy thuộc vào từng khu vực triển khai mà đất đấu giá hay đất trong khu đô thị có vị trí thuận lợi hay không .
+ Đa phần đất đấu giá có vị trí gần với khu dân cư hiện hữu hơn
+ Khu đô thị thì thường sẽ có khoảng cách nhất định với khu dân cư hiện hữu , nó thường được gần các khu quy hoạch nhà máy , khu công nghiệp , hay các trục đường lớn
+ Nhưng ngoại lệ thì vẫn có những khu đất đấu giá nằm xa khu dân cư , ở 1 khu vực mới hoàn toàn . Còn có những KDT mới thì lại ở sát khu dân cư . Lúc này nhà đầu tư cần đi xem thực tế để so sánh và đưa ra các quyết định
3 Pháp lý ( đất đấu giá chuẩn chỉnh hơn )
♦ Đất nền KDT đa phần là các doanh nghiệp nhà nước hay tư nhân triển khai, về pháp lý thì vẫn còn nhiều sơ hở để doanh nghiệp lách luật nên nhiều bất cập . Nhà đầu tư phải thực sự tỉnh táo và sáng suốt để đưa ra quyết định có mua hay không .
Trừ trường hợp đất nền khu đô thị có sổ hồng từng lô thì không có gì phải bàn nữa vì rất yên tâm rồi ( ra mua bán công chứng rồi sang tên bình thường ), còn lại thì nhà đầu tư phải kiểm tra xem dự án đã có những giấy tờ sau chưa
+ Quyết định chủ trương đầu tư của tỉnh cấp
+ Thuế chủ đầu tư đã nộp nộp đầy đủ cho nhà nước chưa ( Vì vấn đề này ảnh hưởng đến vấn đề ra sổ hồng sau này , rất nhiều dự án bán xong mà mãi không ra sổ được cũng vì lý do này )
+ Giấy phép xây dựng
+ Phòng cháy chữa cháy
+ Quyết định được phép mở bán do Sở xd cấp ( lúc này mọi vấn đề pháp lý và tiến độ xây dựng đã chuẩn như quy định của pháp luật hiện hành ) . Nhà đầu tư cũng yên tâm mua bán
♦ Còn với đất đấu giá thì là do nhà nước triển khai xây dựng và công ty đấu giá triển khai đấu giá nên không có vấn đề gì . Chỉ 1 thời gian ngắn 1 – 3 tháng là ra sổ hồng đứng tên sau khi trúng đấu giá
4 Giá bán ( giá đất nền KDT ổn định và hợp lý hơn so với đất đấu giá )
♦ Hiện nay thì như mọi người đều biết , giá khởi điểm của đất đấu giá đưa ra ban đầu trước khi đấu giá là khá thấp nhưng sau đó qua nhiều vóng đấu giá. Kết quả cuối cùng trúng thường cao hơn giá khởi điểm ban đầu rất nhiều ( điển hình có những lô đất cao hơn giá ban đầu đến hàng chục lần hoặc hơn nữa ).
Mỗi người khi tham gia đấu giá thì có nhiều mục đích khác nhau để quyết tâm đấu bằng được các lô đất dù giá được đẩy lên mức cao phi lý, dẫn đến rất nhiều hệ lụy về sau . Nhưng còn với người mua để ở hay đầu tư chân chính nên cân nhắc rút khi giá đấu được đẩy lên quá cao vì lúc đó thì lấy đâu ra lợi nhuận nữa
♦ Giá bán trong KDT thì thường được chủ đầu tư đưa ra theo từng giai đoạn triển khai dự án. Nhưng ổn định và biến động thấp nên ở nhiều khu vực thì sẽ thấp hơn so với đất đấu giá .
5 Tiềm năng tăng giá
♦ Tiềm năng tăng giá của các lô đất thì phải xét đến các yếu tố ngoại cảnh như vị trí , sự phát triển của khu vực , quy hoạch , giá cả , tiện ích sống ….
♦ Nếu xét trên cùng 1 khu vực với pháp lý chuẩn chỉnh như nhau . Thì tiềm năng tăng giá của đất nền trong KDT sẽ hơn rất nhiều so với đất đấu giá bởi tiện ích đầy đủ phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày
♦ Còn nếu vị trí khác nhau thì các lô đất nào có vị trí trung tâm – đắc địa hơn thì đất đó sẽ có tiềm năng tăng giá tốt hơn ( với điều kiện giá bán ban đầu chưa quá cao , còn đã cao rồi thì giá vẫn tăng nhưng chia tỉ suất lợi nhuận sẽ không được lãi nhiều )
Còn đây là câu trả lời của Chat GPT khi đặt câu hỏi cùng chủ đề về so sánh giữa đất đấu giá và đất nền khu đô thị , mời các ACE tham khảo
Hãy so sánh tiềm năng tăng giá khi đầu tư mua đất nền đấu giá và đất nền thuộc khu đô thị ở việt nam hiện nay ?
ChatGPT đã nói:
Khi so sánh tiềm năng tăng giá giữa đầu tư vào đất nền đấu giá và đất nền thuộc khu đô thị ở Việt Nam, có một số yếu tố quan trọng cần xem xét. Mỗi loại đất có những đặc điểm riêng biệt, ảnh hưởng đến khả năng tăng giá của chúng trong tương lai. Dưới đây là phân tích chi tiết các yếu tố này:
1. Đất Nền Đấu Giá
Ưu điểm:
- Giá rẻ hơn ban đầu: Đất đấu giá thường có giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường sau khi được đấu giá thành công. Đây là cơ hội để mua với giá thấp, nếu có chiến lược đầu tư hợp lý.
- Tiềm năng sinh lời lớn: Khi đất đấu giá đã được sở hữu, khả năng tăng giá có thể rất nhanh chóng nếu khu vực đó được phát triển hạ tầng hoặc có nhu cầu cao trong tương lai.
- Tính pháp lý rõ ràng: Đất đấu giá thường có giấy tờ pháp lý rõ ràng và minh bạch, vì quá trình đấu giá được thực hiện công khai.
Nhược điểm:
- Rủi ro về hạ tầng và phát triển: Một số khu đất đấu giá có thể nằm ở các khu vực xa trung tâm, chưa được phát triển hạ tầng mạnh mẽ, điều này ảnh hưởng đến khả năng tăng giá trong ngắn hạn.
- Cạnh tranh cao: Đấu giá đất thường thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, vì vậy đôi khi giá có thể bị đẩy lên quá cao, khiến lợi nhuận sau này không còn hấp dẫn.
2. Đất Nền Thuộc Khu Đô Thị
Ưu điểm:
- Hạ tầng phát triển mạnh: Các khu đô thị thường được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, đường xá, điện, nước, trường học, bệnh viện… Điều này giúp đất nền ở những khu vực này có khả năng tăng giá bền vững trong dài hạn.
- Tính thanh khoản cao: Đất nền trong các khu đô thị luôn có tính thanh khoản cao vì nhu cầu nhà ở và đầu tư tại các khu đô thị lớn thường rất cao. Người mua có thể dễ dàng tìm được người mua lại nếu cần bán.
- Dự án phát triển đồng bộ: Các khu đô thị thường được phát triển đồng bộ và theo kế hoạch của các công ty bất động sản lớn, giúp đất nền có giá trị gia tăng ổn định và bền vững.
Nhược điểm:
- Giá mua ban đầu cao: Đất nền trong khu đô thị thường có giá cao hơn so với đất đấu giá, đặc biệt là ở các khu vực phát triển sẵn hoặc gần các trung tâm đô thị. Vì vậy, nếu không có kế hoạch tài chính tốt, nhà đầu tư sẽ gặp phải áp lực tài chính.
- Tăng giá chậm trong ngắn hạn: Mặc dù giá trị đất nền trong khu đô thị tăng mạnh trong dài hạn, nhưng trong ngắn hạn, sự tăng giá có thể không nhanh chóng như đất đấu giá, đặc biệt nếu khu đô thị đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
3. So Sánh Tiềm Năng Tăng Giá
- Đất nền đấu giá: Tăng giá nhanh trong trường hợp các khu vực đấu giá được phát triển mạnh mẽ về hạ tầng hoặc có nhu cầu tăng cao đột biến. Tuy nhiên, rủi ro có thể lớn hơn vì quá trình phát triển hạ tầng và thị trường có thể kéo dài.
- Đất nền khu đô thị: Tăng giá ổn định và bền vững hơn do sự phát triển đồng bộ về hạ tầng và cơ sở vật chất. Tuy nhiên, mức độ tăng giá có thể không nhanh chóng như đất đấu giá, nhưng ổn định và có ít rủi ro hơn.
Kết luận:
- Nếu bạn muốn đầu tư ngắn hạn, đất nền đấu giá có thể mang lại cơ hội sinh lời lớn hơn vì khả năng tăng giá nhanh chóng, nhưng cũng đi kèm với rủi ro cao hơn.
- Nếu bạn tìm kiếm một khoản đầu tư dài hạn với khả năng tăng giá ổn định và ít rủi ro, đất nền khu đô thị là lựa chọn phù hợp, đặc biệt nếu khu đô thị đó nằm trong các khu vực phát triển mạnh mẽ và có hạ tầng hoàn thiện.
Trong bất kỳ trường hợp nào, điều quan trọng là phải nghiên cứu kỹ về thị trường, hạ tầng khu vực và xu hướng phát triển để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.
Facebook